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「遺言書が出てきました。故人は自宅とは別に土地を持っていたようで、遺言書には『その土地は長男に相続させる』とあったので、その土地はもちろんのこと、遺言書に書いてあった財産を調べてみました。
　すると、遺言書に書かれてあった土地は、どうやら遺言者自身が、生前、既に第三者に売却していたようです。　　　　
　この場合、長男である私はこの土地を相続できないのですか？そもそも、実現することができないこの遺言書は無効になるのですか？」

　遺言書を書いた後でも、遺言者が、自分の財産を第三者に売却したり贈与したりすることは自由です。
　ですので、この土地は既に第三者のものとなっています。長男は相続できません。

　相続が起きた時には、この土地は既に売却されていて遺言者の遺産ではなくなっているので、「この土地を相続させる」という部分は実現不可能になります。
　実現不可能である以上、遺言書のこの部分だけは無効になりますが、遺言書全体が無効になるわけではありません。

　横浜・関内で、相続・遺言・分割協議でお困りの方、まずは一度、弁護士による法律相談をお勧めします。